田浩男
Tim

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基本流程

第一步 做好投资预算

在日本买房所要的资金大约为房子本身的价格 + 买房时所花的各种各样的费用。

第二步 收集房屋信息 看房子

要找到一套称心如意的房产并非易事,平时要多注意看夹在报纸里的不动产广告以及住宅信息杂志,还要多浏览不动产公司的网页,一旦发现合适的房产,就要尽快找不动产中介公司去看房子。

看房子时您首先要确认的是这套房子是不是和广告上登的一样,然后确认房子的通风及日照是否良好。二手房的时候还要确认房子的折旧程度。

看房时所要确认的事项:

房子本身及地基状态;房子的装修质量/有没有被弄脏的地方/墙壁有没有裂痕;房间数,房间布局是否合理/各个房间的朝向以及通风和日照是否良好;有没有车库或停车场及停自行车的地方;空调设施的设置状态/有没有重新装修的必要/物品收纳间大小;房子的周围环境及交通情况等;周围的配套,包括教育、公共设施及其他周边设施;治安情况。

第三步 签订买卖合同

看好房子决定要买的话,要先向中介公司提交房「购买申请书」。中介公司收到您的「购买申请书」之后,就会确认付款方法,交房日期,房子有那些附带设备。中介公司会把这些确认完的事项记到「重要事项说明」上。

接下来就是签合同了。

所谓重要事项说明就是记录着和房屋有关的各类事项的书面说明书。持有「宅地建物取引主任者」资格的中介公司会在您签房屋买卖合同之前,会给您说明这份「重要事项说明」。「重要事项说明」里记着登记簿所记载的权利关系,房屋的概要,付款方法以及解约的规定等。如果有不理解的地方一定要向中介公司确认。

不动产买卖合同书里明确地记载着买卖内容,当事者的权利和义务等事项。买卖双方签名盖章,并且买方付清手付金后合同就成立了。

合同成立后,按照合同您就有了相应的权利和义务,如果您不履行义务的话将会被罚违约金。所以一定要注意在签约之后您所要履行的义务。如果有不理解的地方一定要向中介公司确认。

第四部 付款、房屋手续交接

为了避免买卖双方以后发生一些不必要的纠纷,一定要在付款之前再一次确认房屋的现状。房屋的附带设备状况是否和附带设备表所记载的一致;房屋现状是否和房屋现状报告书所记载的一致(漏雨 / 白蚁危害 / 建筑物构造上的主要部位的木部腐蚀/情况);跟邻地的境界是否明确;水电煤气的使用方法以及发生故障时的对应方法是否有交代;然后支付剩余金额。

登记申请文件的确认:申请所有权迁移登记。买卖双方向登记的司法代书人交付必要文件,委托登记申请。

剩余金额的支付:扣除手付钱后所要付的余额;细算固定资产税等:支付登记费用,细算固定资产税等

关系文件的领取:领取管理规章,宣传手册,附带设备的保证书,使用说明书等

钥匙的领取:领取房屋钥匙,作为确认还要发行「不动产交给确认证」

诸费用的支付:支付中介手续费等。

所需材料

签合同时要准备的东西

印章(签贷款合同时要拿写有自己名字的印章)

手付金(签合同之前要确认好要付现金还是支票)

印纸费(日本特有的要求,印纸的费用因买卖金额而不同)

中介手续费的一半(需要消费税以及地方消费税额另外算)

交余款时需要携带的东西

剩余金额

户口簿

中介手续费的余额

印章(正式印章)

登记费用(登记免许税及司法代书人的报酬)

印章证明书(只有在抵押权设定的时候才需要)

固定资产税 / 城市计划税,管理费等的细算金额

购房税费

购买阶段

1.     印紙费:买贴在房屋买卖合同或贷款合同上的印紙时所花的费用

2.     贷款申请费用:申请贷款时所花的手续费/贷款保证费等诸多费用

3.     保险费:火灾保险费等

4.     登录免许税:登记时所要交的税金。买入不动产时(所有权移转登记),要交固定资产税估价金额的1%作为税金。 申请贷款时(抵挡权设定登记),要交贷款的0.4%作为税金

5.     登记手续费:在办理登记手续时要付给司法书士的报酬

6.     固定资产税(按日计算):固定资产税征税标准金额的1.4%1年的固定资产税

7.     都市计划税(按日计算):都市计划税征税标准金额的0.3%

8.     中介费:房屋买卖成交之后付给中介公司的中介费(里面包含消费税以及地方消费税)

9.     不动产取得税:住宅的话是固定资产税估价金额的3%。


2. 持有阶段

持房成本:固定资产税,都市计划说,物业管理费和修缮金,是在日本房产持有阶段会涉及到的费用。如果您的租赁业务是交由中介公司托管的话,您还需要缴纳一定的托管服务费,具体如下:

1)固定资产税(购房后需每年缴纳):这个是日本的国税,征收税收为土地评估价格×1.4%+房产评估价格×1.4%。另外,买日本的二手房最便宜,因为房龄越老,上缴的固定资产税越少。置办在日不动产后五年内可以享受减税措施,因此税额较低,在第六年税金会适当增加。

2)都市计划税(购房后需每年缴纳):这个是日本地方税,大概是土地评估价格×0.3%+房产评估价格×0.3%

3)物业管理费和物业修缮基金:该费用通常都是由物业管理公司代为收取,一户建无需缴纳。

4)其他保险费用:火灾地震保险费(每年约在两万日元左右)。

5)房屋托管:中介房屋代管需缴纳服务费,一般为月租金的5%左右。